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梁晋:让价格回归理性 给消费者看到真正好的产品

http://www.dian-ai.com 2013年10月11日23:28 点爱装修资讯网 

  新浪房产讯(编辑/韦婕)东方国际6月29日开盘当即热销当天成交85%,而至一期开盘之后,项目久久未有动静,金九银十的楼市热销节点早已来临。面对柳州房产市场各开发商热火朝天的开盘和推新,东方国际的毫无动静是谋定而后动的远观局势,还是深思熟虑过后的华丽爆发,带着各种疑问新浪乐居走访了专访广西同众房地产顾问投资有限公司董事、总经理梁晋,希望从中得到一个解答。

广西同众房地产顾问投资有限公司董事、总经理梁晋
广西同众房地产顾问投资有限公司董事、总经理梁晋

  【地理位置优势显著 预打造成高品质小而精项目】

  东方国际位于东环大道东环大道与文昌路交汇处,临城市主干道交通便捷,通达度高,那么除却地理位置上的优势东方国际与河东片其他项目相比有哪些优势。

  梁总解答到:“东方国际从占地面积上来讲是一个比较小的项目,因为确实只是处于一个比较小的一个地块,不过项目地理位置的优势是显而易见,河东片区的发展速度有目共睹。

  我们对东方国际的软件和硬件进行重新的包装,包括双入户大堂,车库大堂入户和步行大堂入户,双入户大堂在柳州市场上是比较稀缺的,第二个亮点就是指纹密码锁,整个项目都是使用指纹或者密码入户,不需要带钥匙,安防方面的级别也高于其他住宅项目。从普通玻璃窗到断桥铝合金 双层中空玻璃;从外墙瓷砖,到干挂石材 外墙砖;WIFI覆盖整个社区等各各细节去考量,使得东方国际的优势得以呈现。

  从项目命名上,把原来的东方国际大厦改名为“东方•国际”。既能体现了这一项目的地理位置——柳州以东,中国化的元素在装修设计和园林设计方面的融入也充分应征东方二字的含义,把‘名族的就是世界’这句经典的延伸开来,也可以解释做越东方元素越是一种国际感的体现。”

  【4个月未有动作 只为厚积薄发】

  一个一期热销的楼盘却在开盘后再无任何动静,说好的推新也是迟迟不肯露面,似乎安静得有点异常了。对此梁总解释主要原因还是受到工期影响:客户储备是足够的,但是由于营销中心的工程进度影响所以迟迟没有退出新品。计划是营销中心开放之后,有一系列的产品的展示,让客户的是能够看得到的实际产品,感受到这个项目的品质所在,感觉到东方国际是物超所值的。初步计划营销中心在这个月底就会开放,到时客户就可以在眼见为实之后为这个产品买单。

  对于长达四个月的毫无动静,梁总完全不担心推新时间与第一期相隔太久会影响项目在购房者心目的印象,梁总表示,因为东方国际的开发商是广西柳州市建设投资开发有限责任公司,一个政府平台的公司,除了是企业行为之外,还是政府行为,除了是市场行为还代表了政府的公信力,这个是一个双重的保障。所以政府平台的开发商所开发的项目相对来说可靠程度还是比较高的。所以完全不担心时间相隔太久,客户会对这个项目没有信心。

  既然东方国际的地理优势和其他的软硬件优势比较明显,但是价格却比同区块其他项目低,梁总说这是因为希望把更好的东西带给消费者,让柳州的消费者看到真正好的产品。“这是其一个,其二让价格回归理性。这是我们定价的一个初衷。东方国际这个项目只是一个开端,我们还有别的项目也会陆续面世,届时将带给柳州的消费者更优质的产品。阳光100对面的马上就会开始的一个新项目,会是一个高层的首改型住宅为主的项目,户型也较为丰富。我们也会在价格合理的基础上对楼盘品质做拔高。

  【柳州土地供应量是否合理】

  柳州闹地荒的说法,一直流传,然后梁总却觉得柳州的房地产开发量和土地供应量是合理的,而且对于柳州土地供应问题梁总不禁赞道,我觉得政府做得非常好,柳州的房地产开发量和土地供应量都比较合理的,但是柳州房产市场的问题不在于量而在于质。消费者花了足够的钱却没有享受到等值的房子,这个投入和产出不完全成正比,同样的价位和地段在柳州买到的房子会比在重庆买到等级要差两到三个等级,柳州的房地产住宅项目包括商业地产项目都没有出精品,项目的品质与定价不成正比,消费者没有得到真正的实惠。

  柳州为什么会闹地荒,两点,第一政府不愿意放地出去,因为柳州是个工业城市有很强大的工业做支撑,柳州市政府不缺钱。中国很多没有经济支撑城市是靠卖地收入来支撑,以很低的价格卖给大的房开商,房开商对土地进行开发,实际上这是对土地的贱卖。柳州由于有比较稳定的财政收入,不需要对土地进行贱卖。

  第二点,柳州市拆迁难度相比其他城市要高。柳州政府许诺的补偿额度较大,所以拆迁问题也是影响土地放量的一个原因。

  【柳州商业地产的未来发展和运营方向】

  柳州市的消费能力与商业发展极为不符的现象严重,对于柳州商业地产的发展,梁总给出自己的看法:柳州市的中高端消费被严重挤压外流,柳州人并非消费不起,而是没有渠道和足够档次的商业消费场所提供给消费者。有能力消费的柳州人只能前往南宁、广州、香港。

  柳州为什么没有大型的百货公司进驻呢。梁总谈到:这是一个怪圈,大型的百货公司或者大品牌进驻之前会调查城市的消费情况、收入的情况,但市调人员不一定有足够的时间去完全的了解这个城市,所以城市年鉴就成为参考的标准。柳州市GDP贡献值最高的时候达到了广西区的50%,2012年柳州的CDP贡献值广西排名第二,商业增长率排名却是倒数第二,社零总额(社会消费品零售总额)达100个亿,而重庆最大的商圈社零总额375个亿。市调人员看到这个数据对这个城市的评估就会造成影响,虽然这个数据是不真实的,因为柳州的消费人群被大量积压外流了。

  第二个原因,品牌商入驻的时候还会考虑政府的扶持力度问题,是否有优惠政策对于品牌商而言非常重要,政府税收政策是否优惠等等各方面因素都会影响大品牌入驻这个城市的决定。

  第三点就是开放商远见的缺失,柳州商业地产的开放商没有做精品的意识。缺乏商业的科学化系统化运营。开放商千万不能做一锥子买卖,在商业运营过程中除了考虑自身的利益之外,还必须维护品牌商的利益。商业运营不能只靠租金获利。商业运营要获得利润,一个是靠现金流,一个是靠资产包。扩大现金流,增值资产包这个项目就是赚钱的。

  对于商业地产运营和发展梁总说到,商业地产项目需要让进驻的商家活得很滋润,然后再去做良性的优胜劣汰才是合理的。这样业态才可以良性发展越做越高端。

  柳州的房地产市场以前是比较封闭的环境,随着万达、恒大等越来越多国内一线房企品牌的入驻,柳州的房产市场的面貌也将发生变化。梁总认为,消费者对产品要求逐步的提高,本土的房开商应该从现在开始树立危机意识和品牌意识,柳州的本土房开商只有把楼盘项目做出品质做出精品才有可能在一线房企的夹击下获得立足之地。

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